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第一波“抄底”房企正在入场:有全员卖房,也

来源:南方周末添加时间:2020/03/01 点击:

尽管楼市尚处于暂停销售、动工阶段,一大波房企已开始匆忙入场抢地。
 
2020年2月11日,北京举办了春节后首场土地拍卖会,推出3宗不限价住宅地块,最终成交价合计80.05亿元。3天后,第二场土拍继续,包含海淀和昌平的3幅地块同样竞拍火热,最终成交金额达196.8亿元。
 
从房企报名情况看,上述6幅地块均十分抢手,引来多家房企和联合体争夺,最终溢价率也都高于25%。
 
不仅北京,全国各大城市都在掀起土拍热浪。如上海近期推出了位于徐汇滨江西岸的金融港地块,该地由28幅地块组成,起拍价高达310.2亿元,如顺利成交,有望刷新全国总价地王的纪录。
 
作为孤悬湖北以外的第二“重疫区”,温州也于2月12日新出让了一幅地块。这块地在竞价9小时、叫价455轮后才决出胜负,溢价率32.8%。而这已是温州春节后推进的第三场土拍。
 
不过,与2015年启动的土拍热潮相比,目前的土地出让溢价率并不算高。上一轮土地溢价率动辄翻倍,正是因此,许多房企将现在视为“抄底”的绝佳时机。
 
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 谁在“抄底”

 
眼下,一家大型粤系房企的员工仍在家工作,但房企已下发通知,除了动员全员卖房以外,还提出全员拿地的鼓励政策——任何员工可在自家区域了解和寻找合适可收购的地块。如交易达成,将有不菲提成。
 
并不是所有房企都有机会拿地。一位闽系房企高管向南方周末记者表示,楼市的强监管和严调控持续了三年多,房企资金超四成以上来自楼盘的销售回款。疫情下,多地住建部门关停了售楼处,无疑是把现金流紧张的房企逼到生死关头。
 
从目前拿地情况来看,主要竞得者均为国企或央企。易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方周末记者称,国企和央企资金实力雄厚,拿地优势明显,未来一段时间内,或将成为土拍市场上的主力军。
 
中原地产研究院首席分析师张大伟表达了相近的观点:“现在是非私企大量拿优质土地的好时机,土地市场分化,整体溢价率明显降低。”
 
“大中型房企韧性足,正迎来新的契机,强者恒强继续演化。”佳兆业集团首席增长官刘策向南方周末记者表示,未来一段时间,大中型房企的投资布局,将集中在一、二线城市,以及长三角、大湾区等区域。
 
针对各个城市重启卖地,2020年2月12日,中指研究院专门举办了一场“疫情下房企投资策略在线主题论坛”。会上多位行业人士提出,今年上半年是拿地的好时机,此前严控的一线城市土拍市场,有望在疫情后出现松动。
 
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 政策松动

 
为支援疫情下的企业融资,央行已连续多次释放流动性。
 
早在2020年1月6日,央行就下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放流动性8000亿元。
 
2月3日,央行又开展了1.2万亿元公开市场逆回购的操作,银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元,随后继续通过公开市场操作逆回购投放资金5000亿,释放流动性累计达1.7万亿元。
 
一位房地产私募基金人士对南方周末记者说,政策倾斜下,越来越多的房企已将融资目的地从海外转向国内市场。过去一年,国内融资环境收紧,房企融资途径愈发局限,境外美元债成为房企最为热衷的融资渠道之一。
 
克而瑞的数据显示,2020年春节期间,95家典型房企完成海外发债融资仅4笔,涉及金额不足百亿元人民币,同比去年减少了86%。
 
相应地,房企正在国内密集发行超短期融资债券。据南方周末记者不完全统计,仅2月11日—14日不到一周的时间内,就有7家房企发行了超短期融资券。同花顺iFind数据显示,2020年春节前,超短融的发行频率平均为每周4家。
 
2月14日,据路透社报道,中国央行拟调整MPA(宏观审慎评估体系)中的房地产信贷相关考核指标,仅考核房地产广义信贷,而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例。
 
这一举措意味着房企融资有所松动。消息发布当日,A股与港股市场的地产股继续出现普涨行情。
 
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对南方周末记者说,中央信贷政策有望中性偏积极,房地产业可能会迎来调控以来政策环境相对宽松的一个阶段。同时,他预计部分地方政府也会在融资、税费缓交等方面,给予房企一定的政策扶持。
 
从2月12日起,以无锡、西安为代表的多地政府发布了有利于保障当地房企发展的文件,主要政策包括:缓缴或分期缴纳土地出让金、下调土地保证金比例、土地款缴纳50%可预办理不动产登记、引导信贷合理适度增长、保障住房贷款有序投放、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。
 
佛山和成都则在同日宣布,有条件地开放售楼处。